Kiraya verenlerin, kiracılar ile ilişkilerinde yaşadığı en büyük problemlerden biri, kiracının kira borcunu süresinde veya hiç ödememesi durumudur. Bu durumda kanun koyucu, kiraya verene belirli bir usul çerçevesinde kiracının kirayı ödemesi için bildirimde bulunmasını, eğer bildirime rağmen kiracı hala kira borcunu ödemeye yanaşmazsa, kiraya verenin kiracıyı tahliye edebileceğini düzenlemiştir. Aşağıda kiraya verenin, kiracıyı hangi usullerde tahliye edebileceği anlatılmıştır.
1.İki Haklı İhtar Çekmek Suretiyle Tahliye Davası Açmak
Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 2. fıkrasında, kiraya verenin kiracının kira borcunu ödemesi için iki haklı ihtar çekmesi durumunda, tahliye davası açabileceğini düzenlemiştir. Bu fıkra kapsamında bir tahliye davası açılabilmesi için kiracının muaccel hale gelen kira borcunun ödenmemiş olması ve kira dönemi içerisinde iki haklı ihtar çekmesi gerekmektedir. İhtarların haklı sebebe dayanılarak yapıldığının ispat yükü kiraya verene aittir. Kira yılının bitiminden, hak düşürücü süreye bağlı olarak, bir ay içerisinde tahliye davası açılabilecektir. Kiracıya gönderilen bu ihtarlarda, Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesinden farklı olarak mehil verilmesine, bu mehil süresi içinde sözleşmenin feshedileceğine ve tahliye davası açılacağının bildirilmesine gerek yoktur. İhtar çeken kiraya verenin dikkat etmesi gereken en önemli şey ihtara konu olan ayların iki farklı ay olmasıdır. Eğer aynı aya ilişkin iki ihtar çekilirse bu fıkra kapsamında iki haklı ihtar kapsamına girmeyecektir.
İki farklı aya ilişkin kira borcunun muaccel hale gelmesi sebebiyle ihtar çeken yani kiraya veren, iki haklı ihtarın çekildiği kira döneminin bitiminden bir ay içerisinde taşınmazın bulunduğu Sulh Hukuk Mahkemesi’ne tahliye davası açabilecektir. Kiracıya gönderilecek ihtarların yazılı bir şekilde yapılması aranmıştır. Ancak ispat açısından noter aracılığıyla gönderilmesi daha yararlı olacaktır.
Kiraya verenin Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açacağı dava yenilik doğurucu dava niteliğinde olup, hâkim sözleşmenin sona erip ermediğine karar verecektir. Eğer kiraya veren sözleşmenin sona erdiğine karar verip kiralananın tahliye edilmesine karar verirse, bu ilama dayanarak icra dairesinden ilamlı icra yoluyla kiralananı tahliye edebilecektir.
2.Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davası
Kiracının kira sözleşmesinden doğan kira bedeli veya yan giderleri ödeme borcunu yerine getirmezse, kiraya verenin başvurabileceği bir yoldur. Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi muaccel hale gelen kira bedeli veya yan giderlerinin ödenmemesi durumunda, kiraya verenin konut veya çatılı işyerleri için 30 günlük süre verip bu sürede borcunu ifa etmezse, sözleşmenin feshedileceğini bildirebilir.
Yukarıda ifade edilen 352. maddeden farklı olarak, burada kiraya verenin bir ihtarname göndermesi yeterli olacaktır. Kiraya verenin, kiracıya gönderdiği ihtarnamenin tebliğinden itibaren 30 gün içerisinde kira borcu ödenmez ise kira döneminin sonu beklenmeden kiraya veren taşınmazın bulunduğu Sulh Hukuk Mahkemesi’ne tahliye davası açabilecektir. İki haklı ihtarname yolunda farkı ise kiracıya gönderilen ihtarnamede en az 30 günlük süre tanınmış olmasıdır. İki haklı ihtarname de önemli olan süre bildiriminde bulunmak ve bu maddenin öngördüğü gibi herhangi bir süre vermeye gerek yoktur.
Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılacak dava açıklayıcı niteliktedir. Çünkü kira sözleşmesi ihtarnamedeki sürenin bitiminden itibaren kendiliğinden sona ermektedir. Bu sebeple hâkim sözleşmenin sona erdiğini tespit edici nitelikte bir verip, kiralanandan tahliyeyi sağlayacak eda hükmü tesis edecektir.
3.Tahliye Talepli İcra Takibi Başlatmak Suretiyle Kiracının Tahliyesi
Kiraya verenin kira borcunu ödemeyen kiracıya karşı başvurabileceği bir başka yol, kiraya verenin icra dairesinden icra takibi başlatmasıdır. Kiraya veren ödenmeyen kira borcuna ilişkin icra takibi başlatırken, tahliye talebinde bulunmazsa kiracının tahliyesi yapılamayacaktır.
Kiracıya gönderilen ödeme emrine 7 gün içinde itiraz edebileceği, 30 gün içerisinde ödeme yapabileceği düzenlenmiştir. Yargıtay’a göre 30 günlük süre dolmadan itirazın kaldırılması yoluna gidilemeyecektir. Borçlu itirazında kira akdini veya akitteki imzasını reddetmezse, akdi kabul etmiş sayılacaktır. Bu itiraz üzerine icra takibi durmuş olacaktır. Kiraya veren bu durumda itirazın tebliği tarihinden itibaren 6 ay içinde itirazın kaldırılmasını istemeyen alacaklı bir daha aynı alacak kaleminden dolayı ilamsız icra yoluna başvuramayacaktır. Kiracı eğer itiraz etmezse, kiraya veren ihtar müddetinin bitimi tarihinden itibaren icra mahkemesinden 6 ay içinde tahliyeye karar vermesini talep edebilir.
Kiraya verenin tahliye talepli icra takibi başlatabilmesi için kira sözleşmesinin yazılı olması zorunlu bir unsur değildir. Ancak bu durumda kiraya veren, kira sözleşmesinin sözlü olduğunu takip talebine yazmak zorundadır. İcra dairesi de kiracıya ihtarlı ödeme emri gönderecektir. Kiracı, kira sözleşmesinin varlığını inkâr ederse, kiraya verenin Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açması gerekecektir.
Kiracı eğer kira akdini veya üzerindeki imzayı reddetmiş ise kiraya veren noterlikçe düzenlenmiş veya imzası tasdik edilmiş bir senet ile ya da kira sözleşmesi ile icra mahkemesine başvurarak, itirazın kaldırılmasını talep edebilir. Kiracının bu davada ispat araçları kiraya veren ile denk olmalıdır. Eğer icra takibi yukarıda ifade edilen belgelere dayanmıyorsa, genel hükümlere göre dava açması gerekecek ve Sulh Hukuk Mahkemesi’ne kira bedelinin ödenmesi ve tahliye davası açmak için başvuru yapabilecektir.
Kiracı, akdi inkâr etmeyip böyle bir borç olmadığını inkâr etmişse, kiracının noterlikçe düzenlenmiş veya imzası tasdik edilmiş ya da alacaklının ikrar ettiği bir senet ispat etmelidir. Ayrıca kiracının elinde resmi dairelerin veya yetkili makamlarca usulüne uygun bir makbuz verilmiş ise kiracı bu iddiasını ispatlamış sayılacaktır.
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 2017/2045 Esas, 2017/6757 Karar sayılı kararında, “İİK'nun 269/2. maddesi hükmüne göre borçlu itirazında kira akdini ve varsa buna ait sözleşmedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse akdi ve kira ilişkisini kabul etmiş sayılır. Aynı Kanunun 269/b maddesinde de, “Borçlu itirazında kira akdini ve varsa mukavelenamede kendisine izafe olunan imzayı reddettiği takdirde alacaklı; noterlikçe re’sen tanzim veya imzası tasdik edilmiş bir mukavelenameye istinat ediyorsa, merciden itirazın kaldırılmasını ve ihtar müddeti içinde paranın ödenmemesi sebebiyle kiralananın tahliyesini isteyebilir.” düzenlemesi bulunmaktadır. Davalı borçlu ödeme emrine yaptığı itirazda takip dayanağı kira sözleşmesindeki imzayı açıkça inkâr etmeyip, borca itirazda bulunduğundan kira ilişkisinin ve borç miktarının kesinleştiğinin kabulü zorunlu olup alacaklının İİK 269/b maddesinde yer alan noterlikçe re’sen tanzim veya imzası tasdik edilmiş bir mukavelenameyi ibraz etmesi zorunlu değildir. Davalı iddiasını, İİK. 269/c maddesine göre ispatlaması gerekir. Bu durumda mahkemece işin esası incelenerek sonucuna göre bir karar vermek gerekirken, yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmiş olması doğru değildir.” şeklinde hüküm tesis ederek, kiracının sadece borca itiraz etmesi durumunda kiraya verenin noterlik onaylı veya imzası tasdik edilmiş belgeye dayanmasına gerek kalmadığı ifade edilmiştir.